Ocho años de vivienda, la gran asignatura pendiente de Sánchez: el alquiler se elitiza al perder un tercio de oferta y expulsa a los jóvenes y al grueso de la clase media

Los esfuerzos de Sánchez por atajar la crisis habitacional no están teniendo el efecto deseado. Los jóvenes y las clases medias están hoy peor que en 2018 pese a la creación del Ministerio, a la Ley de Vivienda o a la pública Casa 47 Leer Los esfuerzos de Sánchez por atajar la crisis habitacional no están teniendo el efecto deseado. Los jóvenes y las clases medias están hoy peor que en 2018 pese a la creación del Ministerio, a la Ley de Vivienda o a la pública Casa 47 Leer  

22 de julio de 2019. Pedro Sánchez sube a la tribuna del Congreso de los Diputados y pronuncia su discurso como candidato a la investidura. Había obtenido 123 escaños en las elecciones celebradas tras la moción de censura a Mariano Rajoy y tocaba sentar los cimientos de la nueva legislatura. Su discurso duró aproximadamente una hora y 50 minutos. En él presentó seis grandes objetivos de acción que exigían «la acción inmediata del Gobierno». Por este orden, enumeró el empleo y las pensiones; la revolución digital; la emergencia climática, la igualdad entre hombres y mujeres; la desigualdad social y, por último, el fortalecimiento de Europa.

No sería exacto decir que no mencionó el problema de la vivienda. Lo incluyó como un subapartado del quinto bloque y la mentó expresamente en tres ocasiones, como agravio de la desigualdad social y problema para los jóvenes. «Lo que les anuncio y lo que propongo a la Cámara, señorías, si tengo su confianza, es impulsar una Ley Estatal de Vivienda con el objetivo de recoger su función social, evitar situaciones de desamparo y exclusión residencial, y regular el servicio público», prometió.

Las tensiones con el entonces líder de Podemos, Pablo Iglesias, sobre la configuración del Gobierno dejaron este discurso de Sánchez en stand by. El presidente convocó nuevas elecciones en noviembre y volvió a tomar la palabra como candidato a la investidura en enero de 2020. Esta vez con 120 escaños, aunque con un acuerdo ya firmado con Iglesias y sus 35 escaños. Pronunció cinco veces la palabra vivienda en la hora y 43 minutos que duró su intervención, dentro de un bloque que llamó Justicia social.

El problema del acceso a la vivienda ya era una realidad en España en julio de 2019 y en enero de 2020, cuando se pronunciaron estos dos discursos, pero tambén es cierto que nadie supo ver entonces hasta dónde iba a seguir escalando. En aquellos días, se podía alquilar una casa a un precio medio de 9,6 euros el metro cuadrado o comprar una por 1.596 euros. Hoy alquilar esa misma casa exige al menos 14,6 euros de renta por metro cuadrado o 2.438 en caso de compra; es decir, un 52% y un 53%más que hace sólo ocho años, según los datos del portal Idealista. El alquiler en grandes ciudades como Madrid o Barcelona ha experimentado subidas mucho más pronunciadas, superando con creces el 100%. El problema es que todavía no parece haberse rozado el techo. Los precios, tanto de venta como de alquiler, han superado este año los de la burbuja inmobiliaria de 2007, mientras la oferta se sigue detrayendo de forma preocupante (hoy hay disponibles un 30% menos de pisos para alquiler que en 2018) y la vivienda se ha convertido en el primer factor de desigualdad socioeconómica.

Según datos de la Fundación Foessa, la vivienda es el gran motor de exclusión social del país y el 45% de la población que vive de alquiler está en riesgo de pobreza, la tasa más alta de toda la Unión Europea. Los jóvenes, castigados también en el ámbito laboral, apenas tienen acceso a ella, salvo con respaldo familiar, por lo que el porcentaje de menores de 35 años que viven con sus padres ha escalado desde el 53% al 66% actual.

El Gobierno ha intentado atajar este problema con distintas iniciativas de una forma más o menos intensa. En el tercer discurso de investidura de Pedro Sánchez, en 2023, la vivienda dejó de ser un subapartado para ascender a reto titular. En este tiempo se han establecido límites a los precios, se ha aprobado la Ley de Vivienda, se ha habilitado un Ministerio específico, se ha creado una empresa pública para promover y gestionar inmuebles, Casa 47… pero el problema sigue creciendo pese al consenso general de que la solución pasa por medidas que fomenten la construcción, que actúen sobre la oferta.

«En esta legislatura, la política de vivienda del Gobierno de España ha oscilado entre el gesto simbólico y la eficacia limitada», apunta Francisco Rodríguez, catedrático de Economía de la Universidad de Granada y director del Área Financiera y Digitalización de Funcas. «La Ley por el Derecho a la Vivienda, presentada como un hito histórico, ha terminado revelando sus costuras: controles de precios mal diseñados, con incentivos perversos para la retirada de oferta en las zonas tensionadas, y una aplicación fragmentada que depende de la voluntad -o resistencia- de las comunidades autónomas. El resultado ha sido previsible: menos viviendas en alquiler de larga duración, mayor inseguridad jurídica para pequeños propietarios y una presión adicional sobre un mercado ya estrecho. Se ha legislado mucho, pero se ha construido poco; se ha prometido protección al inquilino sin acompañarla de una estrategia creíble para ampliar la oferta», apunta.

Y mientras tanto el número de familias que se retrasan en el pago de su vivienda, ya sea el alquiler o la cuota hipotecaria, ha subido 6 puntos y la capacidad de acceder a una vivienda se ha reducido más de un 30% desde 2021. No se trata ya solo de un problema que afecta a los colectivos más vulnerables, es un problema que golpea de lleno el corazón de la clase media y especialmente a los más jóvenes.

«En el alquiler es donde más obvio resulta el fracaso de las políticas de los últimos años, que han tenido como efecto la elitización del alquiler: solo las familias mejor posicionadas laboral y económicamente pueden acceder a alquilar una vivienda hoy en día», explica Francisco Iñareta, portavoz de Idealista. «La inseguridad jurídica de los propietarios y la consiguiente reducción de la oferta ha provocado que sean cientos los candidatos a cada vivienda que sale al mercado y por tanto los propietarios eligen a aquellos perfiles que les ofrecen menor riesgo, excluyendo muchas veces a familias de clase media que podrían hacer frente al pago sin problemas, pero que se ven sistemáticamente superadas por otras con mejores ingresos, mayor seguridad laboral o un gran apoyo familiar».

Ya no se trata, por tanto, de la expulsión del mercado de colectivos vulnerables (precisamente a cuya protección iban dirigidas las medidas del Gobierno), hoy son los autónomos, las familias con hijos y una gran parte de la clase media los que ven frenado su acceso al alquiler.

«Sin duda los grandes perdedores están siendo los jóvenes», lamenta María Matos, directora de estudios y portavoz de Fotocasa. «En poco tiempo se han reducido sus oportunidades laborales, la tasa de emancipación, la fertilidad o la capacidad de acumular riqueza. El acceso a la vivienda se ha convertido en el principal freno para sus proyectos de vida. El problema está comprometiendo el futuro de toda una generación y, con él, el de la sociedad en su conjunto».

La necesidad de aumentar el parque de vivienda disponible para atajar esta crisis y acompañar el reto demográfico del país es una realidad que nadie discute: ni el Banco de España, ni el Gobierno, ni la oposición ni el propio sector. Sin embargo, el ritmo de construcción sigue siendo insuficiente. Actualmente España necesita un mínimo de 220.000 viviendas anuales para empezar a aliviar los problemas del mercado inmobiliario y poder alcanzar la velocidad de crucero de 150.000 viviendas al año en el medio plazo, según calculan los constructores.

Este objetivo sigue chocando contra el muro de la bronca política y competencial entre Gobierno, CCAA y ayuntamientos. Y esta guerra partidista también tiene como consecuencia el bloqueo de la Ley del Suelo desde hace años. «Sacarla adelante sería el primer paso para empezar a ofrecer soluciones reales y efectivas, dotando de certeza y estabilidad a los procesos urbanísticos», apunta Pedro Fernández Alén, presidente de la Confederación Nacional de la Construcción(CNC).

«No resulta razonable que una norma clave para el desarrollo de vivienda continúe siendo objeto de confrontación política cuando las posiciones de los principales partidos presentan amplios puntos de coincidencia. La vivienda, por la magnitud del problema y por su impacto directo en la vida de las personas, no debería convertirse en un instrumento de disputa partidista, sino en un ámbito prioritario de acuerdo institucional, máxime cuando constituye una de las principales preocupaciones para los ciudadanos», zanja Fernández Alén.

El problema de la vivienda es complejo en parte por su asimetría. No es igual lo que pasa en Madrid o Barcelona, lo que ocurre en Baleares o Málaga con la presión turística, ni puede compararse a la situación de las zonas despobladas en el interior. Cada área encara un problema específico. El alcalde de Madrid, José Luis Martínez Almeida, se muestra muy crítico, por ejemplo, con la forma de afrontar el problema de la nueva empresa pública de vivienda, Casa 47, que exige un mínimo de 25.000 euros de ingresos (dos veces el Iprem) a las familias que quieran optar a uno de sus pisos en alquiler, derivando a la vivienda social a quien no alcance ese baremo. «Sánchez se convierte en el antagonista de Robin Hood y deja sin vivienda pública a los pobres».

En la capital EMVS Madrid es la empresa pública que más vivienda en alquiler asequible construye de Europa a día de hoy. A través de ella, el Ayuntamiento ha aumentado el parque público en un 60%, llegando este año a los 10.000 pisos, en los que ningún ciudadano paga un alquiler superior al 30% de su renta familiar disponible.

Barcelona, por su parte, ha optado por fórmulas más intervencionistas sobre los alquileres, en línea con el propio Gobierno central. La capital condal, mucho más limitada geográficamente que Madrid en su capacidad de construcción, ha declarado la guerra a los pisos turísticos, poniendo fecha de fin a su última licencia, dentro de tres años. Pretende así aumentar la oferta disponible para el alquiler tradicional. Pero el tope impuesto a los precios, aunque ha conseguido disminuir el ritmo de las subidas, está teniendo un efecto muy negativo sobre la oferta, agravando el problema. En Cataluña, el alquiler es hoy un 3,8% más caro que hace un año y los contratos se han frenado un 10%. Además, el parque disponible, según los expertos, también está perdiendo calidad.

Al margen del alquiler, el mercado libre vuela tanto en precio como en número de operaciones. Hoy se firman unas 200.000 compraventas al año más que en 2018 y prácticamente todo lo que sale al mercado se vende, en parte por el fomo o la angustia de creer que ese mismo piso dentro de un año va a costar mucho más dinero todavía.

«La política de vivienda pública sigue siendo marginal en términos cuantitativos y errática en su ejecución. Los anuncios de miles de viviendas asequibles chocan con cuellos de botella administrativos, suelos mal localizados y plazos incompatibles con la urgencia social. Mientras tanto, se ha abusado del relato -bonos, avales, planes jóvenes- como sustituto de una política estructural, trasladando demanda al mercado sin resolver el problema de fondo y contribuyendo, en ocasiones, a inflar precios. La vivienda ha sido tratada más como un campo de batalla ideológico que como un problema económico complejo que exige coordinación interterritorial, seguridad regulatoria y una inversión sostenida a largo plazo», analiza el catedrático Francisco Rodríguez.

Antes de la creación, hace poco más de dos años del Ministerio de Vivienda, en la sala de máquinas del Ejecutivo como directora general de Vivienda estuvo Helena Beunza, hoy presidenta de Asval, la asociación de propietarios de vivienda en alquiler. «La situación ahora es más grave que en 2018», apuntó a EL MUNDO. «El déficit de vivienda se va acumulando y las previsiones demográficas también han cambiado mucho. España va a recibir mucha gente en los próximos años. Nuestra economía necesita de esta inmigración, pero tenemos que ser capaces de darles una solución habitacional. La necesitan tanto los jóvenes españoles como las personas que están viniendo al país. Y no lo estamos consiguiendo», aseguró.

Para María Matos, portavoz de Fotocasa, en 2026 «estamos a las puertas de una crisis habitacional». «Se ha producido un deterioro histórico de la accesibilidad», advierte. Y es que la brecha entre ingresos y coste de la vivienda no ha dejado de ampliarse. Hoy, la accesibilidad se sitúa en sus peores niveles de la historia reciente y un ciudadano medio necesita destinar el equivalente a 7,1 años de su salario íntegro para comprar una casa. El alquiler exige al menos el 47% de sus ingresos.

El Ejecutivo trabaja estas semanas en la elaboración del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, que prevé 7.000 millones para incrementar el parque público, rehabilitar edificios, y ayudas a jóvenes y vulnerables, buscando un modelo más público y sostenible. No parece de momento encontrar socios suficientes para sacarlo adelante. En paralelo ha creado un Comité Asesor de Vivienda, que ha echado a andar esta semana, y que bajo la presidencia de la ministra, Isabel Rodríguez, aglutina a representantes del sector, a los agentes sociales, a asociaciones del Tercer Sector y a otros estamentos vinculados al ladrillo. En este foro se aborda desde la transversalidad la urgencia de la crisis habitacional del país y se hacen propuestas para atajarla. Sin embargo, el foco esta semana lo ha robado la pelea interna en el Gobierno por su viraje en materia fiscal, al anunciar una bonificación del 100% en el IRPF a los caseros que no suban las rentas, y que supone de facto romper el dique de contención de la Ley de Vivienda.

La oposición maneja fórmulas alternativas para abordar esta urgencia nacional. El líder del PP, Alberto Núñez Feijóo, ha propuesto acabar con la «voracidad fiscal» del Ejecutivo para facilitar la construcción y, entre otras cosas, vincular las transferencias a las CCAA a las viviendas que promuevan. A la derecha, Vox no ve con malos ojos la maniobra anunciada por Donald Trump para prohibir a los fondos adquirir bloques enteros de viviendas. A la izquierda del PSOE, Sumar y Podemos piden ir mucho más allá en las políticas de intervención del mercado.

Fuera del Hemiciclo, los constructores llevan tiempo reclamando un órgano que elimine resistencias dentro del propio Ejecutivo y que sea capa de tomar decisiones en nombre de todos los ministerios implicados: Vivienda, Hacienda, Economía, Seguridad Social… para que se agilicen trámites y para que se venzan también las resistencias competenciales aguas abajo, en las comunidades y ayuntamientos.

«Es necesario actuar de forma decidida a lo largo de todo el ciclo de la vivienda, desde la transformación del suelo hasta la gestión del parque edificado», explica el presidente de la CNC, Fernández Alén. En materia de planeamiento, ve prioritario avanzar hacia un marco normativo «más ágil y seguro, que evite bloqueos innecesarios y facilite el desarrollo de nuevos suelos». En la fase de construcción, el sector afronta retos estructurales relevantes, como la escasez de mano de obra o el impacto del incremento de los costes.

Los impuestos y tasas representan aproximadamente un 25% del precio total de una vivienda. Desde la promoción hasta la compraventa se abonan alrededor de 14 tributos distintos. La recaudación fiscal en nuestro país pulveriza récords año tras año. El presupuesto asignado a Vivienda, por contra, sigue siendo escaso ante la magnitud del problema. Pese a la anomalía de no tener Presupuestos, el año pasado el Ministerio de Vivienda fue, de los 22 del Gobierno, el que menos grado de ejecución alcanzó: según la Intervención General de la Administración del Estado (IGAE), apenas un 32,7%.

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