El pasado 20 de marzo, el Consejo de Ministros aprobó dos decretos leyes destinados a paliar el impacto económico y social derivado de la guerra de Irán en diversos sectores especialmente afectados. El primero (RDL 7/2026) define el denominado Plan Integral de Respuesta a la Crisis en Oriente Medio. Por su parte, el segundo (RDL 8/2026) se centra en el ámbito específico del alquiler de vivienda, estableciendo dos importantes normas en la materia. Una primera, mediante la que se prevé una prórroga de hasta dos años a partir del 31 de diciembre de 2027 para aquellos contratos de arrendamiento cuya finalización se produzca en tal fecha. Solicitada dicha prórroga por el arrendatario, esta se activa con carácter obligatorio, salvo en los casos puntualmente contemplados, manteniéndose las condiciones pactadas en el contrato originario. Y otra que, con respecto a la actualización de la renta correspondiente a contratos de arrendamiento que tenga que producirse durante el período de vigencia del decreto ley y hasta el 31 de diciembre de 2027, prevé un incremento máximo del 2%, sin que pueda superarse en ningún caso. Es preciso aclarar que desde su entrada en vigor el 22 de marzo (día siguiente de la publicación del Real Decreto Ley en el BOE), esta concreta normativa es la que rige los supuestos de prórroga de los contratos de alquiler y de actualización de rentas contractuales contemplados, determinando que las previsiones generales de la Ley de Arrendamientos Urbanos dedicadas a tales cuestiones no sean aplicables.
La decisión del Consejo de Ministros de prorrogar los alquileres sin tener los apoyos para consolidarla es problemática desde el punto de vista jurídico y político
El pasado 20 de marzo, el Consejo de Ministros aprobó dos decretos leyes destinados a paliar el impacto económico y social derivado de la guerra de Irán en diversos sectores especialmente afectados. El primero (RDL 7/2026) define el denominado Plan Integral de Respuesta a la Crisis en Oriente Medio. Por su parte, el segundo (RDL 8/2026) se centra en el ámbito específico del alquiler de vivienda, estableciendo dos importantes normas en la materia. Una primera, mediante la que se prevé una prórroga de hasta dos años a partir del 31 de diciembre de 2027 para aquellos contratos de arrendamiento cuya finalización se produzca en tal fecha. Solicitada dicha prórroga por el arrendatario, esta se activa con carácter obligatorio, salvo en los casos puntualmente contemplados, manteniéndose las condiciones pactadas en el contrato originario. Y otra que, con respecto a la actualización de la renta correspondiente a contratos de arrendamiento que tenga que producirse durante el período de vigencia del decreto ley y hasta el 31 de diciembre de 2027, prevé un incremento máximo del 2%, sin que pueda superarse en ningún caso. Es preciso aclarar que desde su entrada en vigor el 22 de marzo (día siguiente de la publicación del Real Decreto Ley en el BOE), esta concreta normativa es la que rige los supuestos de prórroga de los contratos de alquiler y de actualización de rentas contractuales contemplados, determinando que las previsiones generales de la Ley de Arrendamientos Urbanos dedicadas a tales cuestiones no sean aplicables.
El nuevo marco jurídico diseñado por el RDL 8/2026, fruto de la intensa presión ejercida en el seno del Gobierno por parte de Sumar, se muestra rodeado de importantes incertidumbres, dadas las (a día de hoy) escasas expectativas de consolidación efectiva que el mismo presenta de cara a su próxima convalidación por el Congreso. En tales circunstancias, ya de entrada, el recurso al decreto ley como soporte normativo para articular las medidas propuestas suscita importantes críticas, tanto desde una perspectiva jurídica como en clave política.
La Constitución (artículo 86.1) vincula la aprobación por el Gobierno de los decretos leyes a circunstancias de “extraordinaria y urgente necesidad”, sin que, asimismo, estos puedan “afectar” el nutrido elenco de materias establecido. Gracias a esta previsión, el Ejecutivo queda habilitado para aprobar unilateralmente disposiciones que no son leyes, pero que tienen un valor, rango y fuerza similar a estas y, sobre todo, que entran en vigor inmediatamente, una vez publicadas en el BOE. La atribución de tan relevante competencia sitúa a la esfera gubernamental en primera línea de actuación política, permitiéndole afrontar necesidades sobrevenidas que requieren una respuesta normativa en un tiempo más breve que el exigido por el procedimiento parlamentario de urgencia (STC 29/1982). Consecuentemente, por voluntad constitucional expresa, se abre la puerta a que el Gobierno asuma el rol de legislador, lo que implica una excepción a la regla general según la cual aquel corresponde a las Cámaras, su titular natural, en tanto que representantes de la ciudadanía.
Como contrapartida, la Constitución confiere a la normativa gubernamental de urgencia la condición de “disposiciones provisionales”, con una vigencia temporal limitada a 30 días. Los decretos leyes, pues, ingresan en el ordenamiento jurídico con una intrínseca precariedad existencial, cuya superación requiere necesariamente que el Congreso convalide su contenido en el plazo constitucionalmente establecido (artículo 86.2 CE). Mediante tal intervención parlamentaria, esas disposiciones gubernamentales inicialmente provisionales, superan tal condición de caducidad, logrando incorporarse al ordenamiento con vocación de permanencia y estabilidad. Y si bien es cierto que su contenido permanece inalterado, puesto que la Cámara baja no puede introducir ninguna enmienda, no lo es menos que su naturaleza jurídica cambia sustancialmente, dado que ya no es una norma producto de la exclusiva voluntad gubernamental, pasando a incorporar una innegable dimensión parlamentaria tras haber recibido el aval expreso de la mayoría del Congreso.
Ahora bien, si la ratificación en sede parlamentaria no se produce, el decreto ley quedará derogado, extinguiéndose. En tal caso, conviene recordar que hasta tal momento ha estado en vigor y que sus previsiones han surtido los correspondientes efectos, de tal manera que las consecuencias derivadas del rechazo por el Congreso se activan únicamente a partir del momento en que este se formaliza mediante la publicación del acuerdo de no convalidación. Asimismo, es imprescindible señalar que, a través de la convalidación, la Cámara desarrolla una actividad de naturaleza esencialmente política y de mera oportunidad sobre la normativa aprobada por el Ejecutivo (STC 6/1983). En modo alguno, el control realizado se orienta a verificar la adecuación a la Constitución de las disposiciones gubernamentales. Así pues, los decretos-leyes, también los que se deroguen tras la no convalidación, gozan de la presunción de constitucionalidad y esta se mantiene incólume hasta tanto no sea desvirtuada por el Tribunal Constitucional, siempre y cuando así se determine en la resolución de los recursos que lleguen ante su jurisdicción.
Estas sucintas referencias al marco constitucional son imprescindibles para comprender la seria problemática que acompaña a la adopción de un decreto ley que, en el caso que nos ocupa, se refiere a una materia socialmente tan sensible como es la vivienda, articulando previsiones cuya aplicación temporal se extiende hasta finales de 2029 y cuya estabilización en el ordenamiento no puede darse por descontada, dada la alargada sombra que planea sobre el éxito de su convalidación por el Congreso. En el supuesto de que se confirme el pronóstico negativo y el RDL 8/2026 resulte derogado, estaríamos ante un nuevo golpe a la credibilidad política del Gobierno, una vez más huérfano del apoyo necesario para sacar adelante sus iniciativas. La mayoría que propició la investidura volvería, pues, a dejar en evidencia su extraordinaria dificultad para mantener una mínima cohesión interna que permita el desarrollo del programa gubernamental.
En términos jurídicos, tal situación no sería menos complicada, puesto que la derogación de la normativa generaría una intensa problemática desde la perspectiva de la seguridad jurídica en el sector del alquiler de vivienda. La previsibilidad y certidumbre que ha de acompañar la regulación jurídica quedaría seriamente en entredicho, situando a los afectados en un terreno incierto. Debe insistirse que el decreto ley está en vigor y seguirá estándolo hasta que, en su caso, se produzca el rechazo del Congreso. También que los efectos que se hayan producido hasta entonces no decaerían por la derogación, manteniéndose en la práctica. Así pues, las prórrogas solicitadas y la actualización de las rentas comprendidas en el arco temporal establecido no quedarían afectadas, ni serían susceptibles de ser anuladas. Aun así, la apertura en este diario de un espacio específicamente dedicado a resolver por parte de un experto las dudas planteadas por las personas afectadas por las previsiones del decreto ley no es más que otra prueba elocuente de las dificultades y generalizada inquietud que conlleva su aplicación práctica.
Atendiendo a este problemático contexto, resulta patente la irresponsabilidad institucional que pone de manifiesto el recurso al decreto ley como instrumento apto para paliar de modo estable la persistente carencia de viviendas asequibles en nuestro país. Una irresponsabilidad que se agrava ulteriormente ante las serias dudas que se proyectan sobre el éxito de la convalidación del RDL 8/2026. En tales circunstancias y sin ignorar que muchos arrendatarios podrán beneficiarse de las medidas adoptadas durante la breve etapa de vigencia de aquel, es probable que el remedio habilitado acabe, a la larga, por empeorar la enfermedad que pretende curar, contrayendo ulteriormente el mercado del alquiler. Porque muchos propietarios van a preferir protegerse de la incertidumbre regulatoria.
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