Este producto financiero sigue sin despegar en España, lastrado por el ‘costumbrismo’ social de dejar una herencia a los hijos. Solo se firmaron 305 el año pasado y en 2025 van por las 187 Leer Este producto financiero sigue sin despegar en España, lastrado por el ‘costumbrismo’ social de dejar una herencia a los hijos. Solo se firmaron 305 el año pasado y en 2025 van por las 187 Leer
A Manuel le faltan cuatro meses para cumplir los 90 años y lleva los últimos 22 jubilado. «Desde entonces me dediqué solo y exclusivamente a hacer atletismo», reconoce. A sus espaldas tiene 29 récords internacionales, siete de ellos del mundo, el último conseguido a los 86 años en los 1.500 metros lisos, que hizo en poco más de 6 minutos. «Con 89 años estoy muy bien, voy a correr, voy a batir un nuevo récord del mundo, pero la edad es lo que tiene… ahora me las veo para bajar de 6:40», afirma, con cierta resignación, al admitir que es imposible luchar contra el paso del tiempo. Quien le entrena, reitera hasta en tres ocasiones, es Antonio Serrano, un olímpico nacional del atletismo, en el CAR (Centro de Alto Rendimiento) de Madrid, que queda a poca distancia de una vivienda de 140 metros en plena capital que comparte con su mujer y donde antes criaron a sus dos hijas, que ya son abuelas.. El miembro más joven de la estirpe es un bisnieto que acaba de cumplir los seis años.
Más allá de su proeza como atleta sénior, el pasado 28 de octubre Manuel se convirtió en uno de pocos españoles que han firmado una hipoteca inversa durante el último año. Tan solo 187 personas lo habían hecho hasta junio, según los datos disponibles que recoge el Consejo General del Notariado. Otras 305 en todo 2024. Es un producto para minorías y eso la industria lo sabe. Hace justo dos años que Banco Santander y Mapfre decidieron dar un paso al frente y relanzar este producto financiero para mayores de 65 años. Son conscientes de que el camino será lento. Existen muchos «prejuicios», aseguran desde el sector, pero el contexto es y será cada vez más favorable con una esperanza de vida que no para de crecer y ante el envejecimiento de la población española donde ya una de cada cinco personas tiene más de 65 años.
Manuel es el mejor ejemplo. Madrileño de nacimiento, no es gato por poco… Nació en el 36, meses antes de que estallara la guerra, y relata cómo se vivió en los años de posguerra, sin darse ningún mérito especial. «En España entera se empezaba a trabajar con 14 años, era lo que tocaba», dice. Ha cotizado 50 años, la mayor parte como autónomo. Su cálculo ha sido bastante certero. Tomó como referencia a sus padres, que vivieron hasta los 86 años, y, desde bien temprano, fue ahorrando poco a poco «para seguir viviendo con la jubilación más un dinero ahorrado». Pero Manuel ha sobrepasado ya esa edad «y los ahorros se van acabando. Es cuando me hice a la idea de ir a contratar una hipoteca inversa».
Con sus dos hijas a favor, el banco se encargó de que estuvieran bien informadas de los términos en los que se firma este préstamo, en donde la vivienda es la garantía real de que la entidad cobrará lo que se le debe en caso de impago. Además, se requiere que un asesor independiente informe a los clientes y se asegure de que son conscientes de todo lo que están firmando. Con muy mala prensa, la hipoteca inversa tiene un nombre controvertido, afirman fuentes del sector, pero no es más que un préstamo que se concede a los más mayores cuando no podrían obtener financiación bancaria de ninguna otra manera debido a su edad. El banco valora la vivienda y concede un préstamo -generalmente en cuotas mensuales, a modo de renta- por el equivalente al 65%-70% de la tasación que se va consumiendo conforme el cliente va cumpliendo años. En el momento de su marcha a una residencia o de su fallecimiento, son sus herederos los encargados de devolver este préstamo más los intereses, que rondan el 6%-7% anualizado. Pueden hacerlo vendiendo el inmueble o no, depende de su liquidez y del dinero que se adeuda, que aumenta conforme cumpla años el propietario.
«Es muy triste estar trabajando toda la vida, que sube cada día más y hasta te cuesta más trabajo seguir viviendo, y que tengas que pasar necesidades teniendo un patrimonio», asegura Manuel, que cumple con el perfil de quien contrata una hipoteca inversa en España. Las entidades que lo comercializan, que se cuentan con los dedos de una mano, sostienen que el cliente tipo es una persona de unos 84-85 años, con una vivienda que ronda los 400.000-450.000 euros de valor de mercado en la actualidad, con hijos y que responde a dos necesidades: o bien requieren de un extra que complemente su pensión o para pagar cuidados de salud. En estos casos, suelen ser los hijos quienes hacen de avanzadilla a la hora de contemplar una hipoteca inversa. U, otra casuística bastante común, «en personas más jóvenes, a partir de 75 años que lo que buscan es financiar cosas que quieren hacer, como viajar o para vivir mejor sencillamente», relata Trinidad Martín Orozco, directora general de Santander-Mapfre Hipoteca Inversa. «Si tu nivel de vida es ir a tomarte un café o ir de vez en cuando a un restaurante, ¿tengo que renunciar a ello y pasar necesidad? Tus hijos en lugar de recibir 8, percibirán 6, y parte de la herencia que ibas a dejar es el bienestar que hemos tenido los últimos años de la vida», reflexiona Manuel.
Se calcula que 9 millones de personas con más de 65 años tienen una vivienda en propiedad en España. Es lo habitual, cuando antes comprarse una casa no era una gesta a disposición de unos pocos. «Los mayores de 65 años han aportado seis veces más ahorro en vivienda que en planes de pensiones. Por eso creo que la hipoteca inversa puede convertirse en el cuarto pilar; con productos de licuación del mercado inmobiliario» como complemento a unas pensiones cada vez más tensionadas, con más jubilados ahora que los boomers han empezado a retirarse y menos población activa, ante la debacle de las cifras de natalidad, explica Nuria López, directora de Hipoteca Inversa de Caser Seguros. Y, sin duda, puede ser un apoyo financiero en situaciones de salud delicadas o «de dependencia permitiendo disponer de ingresos adicionales sin tener que renunciar al hogar familiar», subrayan desde Vidacaixa.
La aseguradora Caser fue pionera en abrir el mercado en julio de 2019. Desde entonces han firmado 430 hipotecas de este tipo (121 solo en 2024) y un 13% se han rescatado antes. Es algo, recuerdan, que se puede hacer en cualquier momento, porque no deja de ser un préstamo. «Hay clientes que contratan una hipoteca inversa de manera temporal hasta que logran vender su piso» y entonces liquidan el préstamo, asegura la directiva. Junto a Caser, Santander y Mapfre, a través de una joint venture, relanzaron este producto en noviembre de 2023 públicamente con la expectativa de empezar a medir el pulso del mercado y dicen estar contentos con las cifras. La alianza entre banco y aseguradora controla 6 de cada 10 hipotecas inversas que se firman en España. Además, entre el puñado de entidades que la ofrecen en España figura Vidacaixa, EBN -que relanzó su oferta en junio de este año- y el luso BNI. En la actualidad las entidades reconocen que las firmas se están concentrando en capitales de provincia, alguna zona costera, y, sobre todo, en Madrid y en Barcelona. El importe mínimo se establece, por norma general, en los 150.000 euros de valor del inmueble (Caser no tiene establecido ningún mínimo) y lo que busca la entidad que la concede es que se encuentre en zonas líquidas, con demanda por la vivienda. El sector, que coincide en que es un producto perfectamente regulado, no tiene obligación de informar a los herederos y, sin embargo, todos solicitan su conocimiento para llegar a un acuerdo con el cliente. «No hay ningún requerimiento legal. Esto se hace porque, a diferencia de otros productos financieros, quien nos devuelve la deuda no es el cliente, son sus herederos. Queremos evitar conflictos futuros», afirma Martín Orozco. Y otro aspecto relevante: la fiscalidad. A diferencia de productos de ahorro, como planes de pensiones, las mensualidades que percibe el cliente no tributan sobre la base imponible del ahorro porque no se trata de una renta, sino de un préstamo, y, por ende, no hay que tributar por ellas. Más bien, recuerdan desde el sector, beneficiaría a los herederos al recibir un inmueble con una carga (deuda) que disminuiría los impuestos a pagar en el momento de la herencia.
«Nuestra filosofía es asesorar bien. No recomendamos la hipoteca inversa a un cliente que no tenga hijos o sobrinos. En ese caso firmar una nuda propiedad sería la mejor opción [que sí implica entregar la vivienda al comprador tras el fallecimiento]. No queremos a gente enfadada, y cabe recordar que estamos hablando de personas muy sensibles como son los mayores. A nivel ético no nos lo permitiríamos», sostiene López.
Con cifras muy bajas para un público objetivo de más de 9 millones de personas, las entidades dicen estar satisfechas con estos números. La historia les ampara. En España la hipoteca inversa se reguló en pleno boom del 2007, mientras que en países como Reino Unido data de la década de los 60. Allí se firman unas 50.000 hipotecas inversas cada año frente a las 305 de España de 2024. Y no solo eso. Aquí la vivienda es una cuestión sentimental. Es casi una tradición, la herencia que dejar a los hijos. Lo que no se entiende, recuerdan desde el sector, es que ellos no se quedan con la vivienda. No la quieren, de hecho, en sus balances y se centran, mientras, en hacer proselitismo, explicar y sembrar para recoger el fruto dentro de unos años cuando el coste de la vida y una hucha de las pensiones rota haga que los jubilados del futuro necesiten un complemento a su paga pública.
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