Promotores, constructores y aparejadores advierten del sobrecoste de la reforma del Código Técnico de Edificación (CTE) que ha diseñado el Ministerio de Vivienda Leer Promotores, constructores y aparejadores advierten del sobrecoste de la reforma del Código Técnico de Edificación (CTE) que ha diseñado el Ministerio de Vivienda Leer
El precio de la vivienda no para de subir en nuestro país. La obra nueva ha cerrado 2025 con un incremento del 9%, pulverizando todos los récords, hasta los 3.300 euros por metro cuadrado, según los datos de la Sociedad de Tasación. Aumentar el parque disponible y fomentar la construcción se presenta como la única solución lógica para contener esta escalada, pero la regulación a veces parece empujar en la dirección opuesta.
El Ministerio de Vivienda trabaja en la reforma del llamado Código Técnico de Edificación (CTE), que es básicamente el marco que establece las exigencias mínimas de calidad, seguridad, habitabilidad o eficiencia energética que deben cumplir todos los edificios de nueva construcción o ya levantados. Se trata de una reforma impulsada por la Comisión Europea, pero que el Gobierno español ha decidido llevar un poco más lejos.
La nueva norma, que no debe ser refrendada en el Congreso por su carácter técnico, se encuentra actualmente en fase de consulta. Establece horizontes medioambientales ambiciosos, como la obligatoriedad de que en 2028 todo edificio público sea neutro en emisiones y que, dos años después, lo sean también el 100% de los que se construyan. Para el parque ya existente se establecen otras metas medioambientales, también exigentes: el consumo energético deberá reducirse un 16% para 2030 y en hasta un 22% para 2035.
A estos objetivos europeos, que se plasmarán en un decreto, el Gobierno de España ha decidido añadir algunas consideraciones que preocupan al sector inmobiliario patrio y que, a sus ojos, pueden suponer importantes sobrecostes a las promociones o, incluso, desincentivarlas en plena crisis habitacional.
El código aspira a contener las emisiones durante todo el ciclo de vida de un inmueble, es decir, desde que se empieza a obtener los materiales para construirlo hasta el impacto derivado de su uso habitual o su posterior demolición. Cómo calcular dicho impacto es algo que preocupa a promotores, aparejadores o constructores, que denuncian la «sobrerregulación» y el «exceso de celo» para liderar la transición ecológica por parte del Gobierno.
La Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) ha decidido presentar importantes alegaciones contra el proyecto. Entre otras cosas, contra la obligatoriedad de incluir una instalación mínima de energía fotovoltaica en cada inmueble. «Están obsesionados con la electrificación», asegura Jorge Ginés, secretario general de Asprima, la asociación de promotores de Madrid, «también se podrían contemplar otras energías como el hidrógeno, por ejemplo, y más con los problemas de potencia eléctrica que tiene el país».
La norma se excede, según las alegaciones planteadas por la APCE en la exigencia de nueva documentación técnica; en sus protocolos de control de recepción en obra para las materias con Marcado CE (la etiqueta obligatoria en la UE que indica que un producto cumple con las normas de seguridad, salud y medio ambiente); en exigir una certificación nacional alternativa para productos sin Marcado CE; o también en cómo debe calcularse el Potencial de Calentamiento Global (PCG), de forma mucho más rígida de lo que hasta ahora exige la EPBD, la legislación europea que establece los parámetros de eficiencia energética y emisiones en el sector de la construcción.
El Gobierno también ha ido más lejos que la Comisión en la definición de «Edificio de Cero Emisiones» y ha marcado una regulación de movilidad sostenible «más estricta» de lo fijado en la directiva que debe trasponer. Establece que por cada nueva vivienda construida tenga que habilitarse un aparcamiento de bicicletas, dos por casa y con al menos dos metros cuadrados para cada una en una promoción tipo. «Esto puede hacer totalmente inviable un proyecto», advierte Ginés.
Y es que, según esta exigencia, una promoción de 40 viviendas de unos 100 metros cuadrados cada una tendría que habilitar 400 metros cuadrados de aparcamiento para bicicletas, algo que obligaría a excavar un sótano extra en una construcción en altura, por ejemplo. Este apartado, según los promotores, puede incluso invadir competencias municipales.
Esta «sobrerregulación mediambiental» tiene un sobrecoste, ¿pero de cuánto? Circula desde hace unas semanas entre los despachos del sector inmobiliario un informe del Colegio de Aparejadores de Madrid que pone cifras a esa duda. Según sus cálculos, el impacto del nuevo CTE tendrá una primera fase que encarecerá ya unos 12.000 euros el precio de las nuevas casas, impuestos aparte. Cuando esté desplegado al 100% ese sobrecoste llegará hasta los 18.000 euros.
El informe de los aparejadores advierte que, si bien el ahorro energético a largo plazo compensará parte de esta inversión para el usuario final (menores facturas de luz y calefacción), el «coste de entrada» a la vivienda nueva se verá afectado significativamente y dificultará más el acceso a la vivienda en el contexto actual.
El Ministerio, por su parte, no ve dicho desajuste y limita mucho el impacto económico de la medida, que puede entrar en vigor en los próximos meses. El sector, por su parte, lamenta que las medidas del nuevo CTE no son potestativas (no se pueden compensar con medidas alternativas) y no se van a poder financiar o sufragar con ayudas al fomento de descarbonización.
«Hay muchas maneras de llegar al objetivo, pero hay que hacerlo con cabeza», zanja Ginés. «Con el problema que tenemos en vivienda, ahora no es el momento de algo así».
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