El fundador de la primera y única Cátedra de Vivienda de la UNESCO asegura que el problema actual es consecuencia de una serie de políticas «totalmente erráticas, incoherentes y equivocadas» Leer El fundador de la primera y única Cátedra de Vivienda de la UNESCO asegura que el problema actual es consecuencia de una serie de políticas «totalmente erráticas, incoherentes y equivocadas» Leer
Sergio Nasarre (Tarragona, 1974) es catedrático de Derecho Civil en la Universidad Rovira i Virgili, doctor europeo en Derecho y máster en Economía inmobiliaria por la Universidad de Cambridge. Allí publicó su tesis en 2004, en la que advirtió de que el mercado de titulizaciones hipotecarias iba a colapsar tres años antes de que sucediera. «Todo el mundo pensaba que era un exagerado», recuerda en una entrevista con EL MUNDO. Sus estudios sobre la vivienda y las medidas puestas en marcha tras la crisis a nivel global le llevaron a crear en 2013 un grupo de trabajo que acabó siendo reconocido en 2017 como la primera y única Cátedra de Vivienda de la UNESCO. Ha escrito cinco libros, ha comparecido en el Congreso de los Diputados, donde asegura que «nadie le hizo caso», y es uno de los autores del capítulo sobre vivienda del proyecto España 2050, liderado por el Gobierno en 2021.
- ¿Cree que la vivienda es ahora mismo el principal problema económico de los españoles?
- Hay un problema de acceso a la vivienda y eso está a la altura de poder comer o dormir o relacionarse con los demás en la Pirámide de Maslow, todo el mundo necesita un techo. Cuando la gente se pone a alquilar o a comprar, ve que no pueden hacerlo donde quieren. Es lamentable que después de 17 años de la crisis financiera mundial todavía estemos igual o peor que en el periodo 2009-2011 y que todas las medidas que se hayan tomado hayan implicado ir a peor. Esto es un síntoma del funcionamiento del propio país. La gente se escandalizaría si no pudiera acceder a un hospital o si un niño se quedara sin colegio, denotaría un estado fallido, no sería aceptable. Con la vivienda es lo mismo, pero siempre ha sido el patito feo.
- ¿Cuál es su diagnóstico del mercado de la vivienda actual?
- La foto actual es consecuencia de una serie de políticas de vivienda totalmente erráticas, incoherentes y equivocadas. La tormenta perfecta, no podría ser peor. Son incoherentes porque el Estado no las ha acordado con las comunidades autónomas ni con los municipios. Desde diciembre de 2025, Europa se va a meter también con el Affordable Housing Plan [Plan de vivienda asequible]. Va a haber una serie de disposiciones sin coherencia entre ellas por temas ideológicos. Es algo que nos recuerda mucho a la discusión que hay con la educación, por ejemplo, con los planes de estudio que cambian cada vez que cambia el Gobierno, pues igual, pero con la vivienda. Las políticas también han sido erráticas porque no ha habido ninguna ley relacionada con vivienda, por lo tanto, con hipotecas, compraventas, alquileres… ni española, ni catalana, que tuviera ninguna justificación académica. Básicamente las normas se las han inventado. Y por último, han sido equivocadas: las normas clave, la ley 1/2013, la ley 5/2019 y la ley de vivienda en 2023 lo que han hecho es que las familias de clase media hacia abajo no puedan comprarse una casa porque no pueden acceder a financiación. El mantra en 2007 y 2008 fue que los pobres no pudieran comprarse una casa porque luego se sobreendeudaban; eso ha conllevado que el mercado de alquiler se ha saturado.
- ¿Es un error fomentar el alquiler?
- En el momento en el que por ley se le ponen dificultades al acceso al crédito, tenemos un problema muy serio porque las familias quedan fuera de juego, se van al alquiler y el alquiler siempre en España, excepto dos o tres años, ha sido siempre más caro que comprar. Es un error gravísimo empujar a las familias a un mercado de alquiler más precario, más caro y más escaso. Todos los países que han apostado por el mercado del alquiler y no por el de propiedad tienen la propiedad más concentrada en menos manos: en los fondos, los ricos; y el sobreendeudamiento familiar en sus ciudades es el doble o el triple que entre los españoles. Todos los países nórdicos, según datos objetivos de Eurostat, Noruega, Suecia, Dinamarca, Holanda, Alemania, Inglaterra… todas sus familias están más sobreendudas a causa de la vivienda que España, Portugal, Italia, Malta y que todos los países de Europa del Este. Se ha demostrado que repartir, distribuir la propiedad privada lo máximo posible entre las familias, que es lo contrario de lo que se ha hecho los últimos 17 años, ha funcionado mucho mejor que obligarles a alquilar y concentrar la propiedad solamente en manos de los ricos, de los fondos, etcétera.
- ¿Qué opina de la medida propuesta por el Gobierno de bonificar el 100% del IRPF a los caseros que congelen el alquiler a sus inquilinos?
- La ley de vivienda ya preveía bonificaciones del IRPF y su resultado es que el alquiler aún ha subido más. No ha sido suficiente prometer bonificaciones fiscales. Lo bueno de esta medida es que sería de las poquísimas normas que ha hecho el Gobierno actual que no obliga, no multa, no amenaza, no expropia. Lo que pasa es que la eficacia va a ser muy limitada porque el problema de la vivienda es otro. El problema del alquiler es la inseguridad jurídica, de ahí nace la subida de los precios. Los okupas, los inquiokupas, la dificultad de desalojo… todo ha generado un caldo de inseguridad jurídica. Como profesor de derecho civil pienso que no se puede tener un ordenamiento jurídico con este caos total. Mientras sigan amenazando con amparar la okupación, controlar la renta, expropiando si no lo ponen en marcha, prohibiendo que compres una segunda vivienda… han llegado a decir que hay gente que vive en pisos demasiado grandes.
- También han propuesto topar el precio de las habitaciones…
- En el mercado de vivienda residencial se da el mismo problema de inseguridad jurídica que fuerza a los caseros a buscar otras vías alternativas. Ellos ya estaban cómodos alquilando a familias, no tenían ningún problema… En el momento en que les ponen dificultades, buscan alternativas. Muchos han hecho reforma, han amueblado los pisos y los ponen al máximo alquiler posible. Si en vez de alquilar a familias recurren al alquiler de temporada, eso conlleva un riesgo, así que suben el precio. Todo esto es consecuencia precisamente de la política equivocada de vivienda. Antes no pasaba nada de todo esto.
- ¿Qué opina de la iniciativa Casa 47, para gestionar vivienda pública?
- Casa 47 se presentó a finales de noviembre y pocos días después Europa sacó su Affordable Housing Plan, que dice que el camino son las pertenencias público-privados, pero no habla de historietas públicas como esta. En España ya tenemos el antecedente de la Sociedad Pública de Alquiler, que fue un completo desastre al dejar una deuda millonaria y poquísimos contratos de alquiler gestionados. Casa 47, tal como está prevista, no sé cómo acabará, pero se nutre de recursos propios del Estado, poniendo ellos los suelos, las viviendas y gestionando ellos los alquileres con funcionarios. Se han marcado como objetivo cubrir a 6 millones de personas, es una locura. Quieren hacer un cambio de sistema hacia el sistema nórdico, que es el peor de todos.
- ¿Por qué?
- Porque en los países nórdicos tienen un sistema de alquiler social generalista, es decir, alcanza hasta la clase media. Y esto ha llevado a un sobreendeudamiento brutal de las familias. Dinamarca es el país que tiene más vivienda social y es el que desahucia más rápido de Europa, en 36 días desde el impago, incluso a gente vulnerable. Aquí es todo lo contrario. Hay que tener cuidado con los sistemas nórdicos, porque lo que quieren hacer con Casa 47 es llevarnos a un sistema así, con menos propietarios, menos propiedad distribuida y más concentrada en fondos o en el Estado.
- ¿Qué medidas cree que habría que tomar?
- En Cataluña diseñamos la propiedad compartida y la propiedad temporal, que están en vigor desde el 2015. Estas leyes que están en el Código Civil de Cataluña permiten que las familias puedan comprar una vivienda sin sobreendeudarse pagando lo que puedan. Puedes comprar un 10% de la vivienda, un 1%, un 80%… pero tú vives ahí. Esa es la propiedad compartida. Y en la propiedad temporal, compras la vivienda por un número de años, entre 10 y 99 años. Eso quiere decir que el precio es mucho más asequible. Son figuras de asequibilidad per se por ellas mismas sin necesidad de más historias. Esto funciona en los Países Bajos desde hace muchos años y en Inglaterra también. Aunque en Cataluña están en vigor desde hace diez años se han ido abandonando por políticas de sancionar, expropiar, multar, amenazar, topar… Esto ha llevado a la situación actual, que es un completo desastre.
- ¿Considera que el problema es principalmente de oferta y se podría solucionar liberalizando y construyendo más?
- El problema es de oferta, en parte. Desde 2011 no se hace nada, ni vivienda pública ni privada ni nada. Otro problema es que en 2012 y 2013 se creía que todas las ciudades iban a ser decrecientes. Asistí entonces a varias presentaciones de planes de municipales de ordenación urbana y su premisa de partida era que la ciudad iba a decrecer porque no nacían niños. Se decía: ¿para qué construir más, para qué más suelo? Si vamos a ser menos, hay que reducir servicios. Y de repente entraron dos o tres millones de inmigrantes. Parte del problema se puede aliviar construyendo más, pero no es lo único. Construir no es la solución única, tiene que haber nuevas casas, tiene que haber más oferta, pero la ciudad construida, la que ya está, hay que rehabilitarla. Las que están vacías hay que sacarlas, pero no amenazando, multando y sancionando.
- ¿A corto plazo qué se puede hacer?
- Esta misma tarde podrían derogar el 80% de la ley de vivienda, por ejemplo. ¿Se ganaría algo? No, pero por lo menos ya no avanzaríamos a peor. Que pare toda esta vorágine legislativa, de intrusismo en el mercado, dejen los controles de precios que no funcionan en ningún sitio, tampoco en Cataluña. Aquí es un completo desastre la oferta y han subido los alquileres. Aunque digan que han bajado, han subido en euros por metro cuadrado. Están engañando, básicamente.
- ¿Cree que la vivienda puede actuar como cuello de botella del crecimiento económico?
- España está creciendo de manera falsa, con una economía muy de subsistencia, no está desarrollando un tejido ni una estructura adecuada. Lo que lastra definitivamente a la economía es la creación de nuevas familias. Sin niños un país no tiene no tiene nada que hacer, eso se ha visto siempre a lo largo de la historia, está condenado a la extinción. Lo que pasa es que no había pasado nunca, es la primera vez que voluntariamente un país se suicida demográficamente.
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